Simulador de Financiamento Imobiliário
Descobrir se o financiamento imobiliário cabe no seu bolso é o primeiro passo para conquistar o imóvel próprio. Com o simulador de financiamento imobiliário do Ghar Imóveis, você calcula sua parcela mensal em segundos, compara as taxas dos cinco principais bancos do Brasil e ainda descobre quanto da sua renda será comprometida — tudo de forma gratuita, sem cadastro e sem burocracia.
Basta informar o valor do imóvel, o percentual de entrada e o prazo desejado. O resultado aparece instantaneamente, com comparativo entre os sistemas SAC e Price e a evolução das parcelas ao longo dos anos.
Informe o valor do imóvel
para iniciar a simulação
Como usar o simulador de financiamento imobiliário
O Simulador Financiamento Imobiliário foi desenvolvido para ser simples e direto.
Siga os passos:
1. Informe o valor do imóvel que deseja comprar.
2. Ajuste o percentual de entrada com o slider — o mínimo exigido pelos bancos é 20% do valor do imóvel.
3. Escolha o sistema de amortização: SAC, Price ou clique em “Comparar” para ver os dois lado a lado.
4. Selecione o prazo — de 10 a 35 anos. O prazo de 30 anos é o mais escolhido no Brasil.
5. Se quiser saber se o financiamento cabe na sua renda, preencha o campo de renda familiar bruta.
Os resultados aparecem automaticamente no Simulador Financiamento Imobiliário com a parcela inicial, a parcela final, o total pago e o total em juros — além do comparativo entre Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander.
💡 Dica: simule o mesmo valor com 20 e 30 anos de prazo. A parcela cai cerca de 20%, mas o total de juros aumenta significativamente. O simulador mostra exatamente essa diferença em reais.
SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?
A escolha entre SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Sistema Francês de Amortização) é uma das decisões mais importantes do financiamento imobiliário.
Os dois funcionam de formas bem diferentes:
| Característica | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | Mais alta | Intermediária |
| Última parcela | Mais baixa | Igual à 1ª |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Previsibilidade | Varia mês a mês | Parcela sempre igual |
| Indicado para | Quem consegue pagar mais no início | Quem precisa de parcela fixa |
Quando escolher o SAC
O SAC é vantajoso para quem tem renda suficiente para pagar a primeira parcela — que é a mais alta — e quer pagar menos juros no total.
Como a amortização é constante, o saldo devedor cai mais rápido, reduzindo os juros ao longo do tempo.
É o sistema preferido pela Caixa Econômica Federal para financiamentos do Minha Casa Minha Vida.
Quando escolher o Price
O Price é indicado para quem precisa de previsibilidade.
A parcela nunca muda, o que facilita o planejamento financeiro.
Em contrapartida, o saldo devedor demora mais para cair — nos primeiros anos, a maior parte da parcela vai para os juros, e menos para a amortização do principal.
💡 Use o botão “Comparar” no simulador para ver as duas tabelas lado a lado e decidir qual faz mais sentido para o seu perfil.
Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário em 2026?
As taxas de financiamento imobiliário variam entre os bancos e são atualizadas periodicamente, acompanhando as decisões do Comitê de Política Monetária (Copom).
Em maio de 2026, as taxas referenciais anuais dos principais bancos são:
- Caixa Econômica Federal: 10,99% ao ano — menor taxa entre os grandes bancos
- Banco do Brasil: 11,49% ao ano
- Bradesco: 11,75% ao ano
- Itaú: 11,99% ao ano
- Santander: 12,25% ao ano
A diferença de 1,26 ponto percentual entre a Caixa e o Santander pode representar dezenas de milhares de reais a mais em juros ao longo de 30 anos.
No Simulador Financiamento Imobiliário, você vê esse impacto em reais para o valor exato do seu imóvel.
⚠️ Importante: as taxas acima são referenciais. A taxa final depende do seu perfil de crédito, relacionamento com o banco, renda e valor do imóvel. Sempre solicite uma proposta formal antes de assinar.
Qual a renda mínima para financiar um imóvel?
Os bancos brasileiros adotam como regra geral que a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta mensal. Essa é a chamada capacidade de pagamento ou comprometimento de renda.
Na prática:
- Para uma parcela de R$ 3.000, a renda mínima exigida é de R$ 10.000
- Para uma parcela de R$ 5.000, a renda mínima é de R$ 16.667
- Para uma parcela de R$ 8.000, a renda mínima é de R$ 26.667
O simulador do Ghar calcula automaticamente o percentual de comprometimento de renda assim que você preenche o campo opcional de renda familiar bruta.
Se o percentual ficar acima de 30%, o alerta aparece em vermelho — um sinal de que pode ser necessário aumentar a entrada, reduzir o valor financiado ou optar por um prazo maior.
💡 Renda conjunta: muitos bancos aceitam a composição de renda entre cônjuges, familiares ou parceiros para atingir o valor necessário. Consulte o banco para verificar as condições.
Quanto preciso dar de entrada para financiar um imóvel?
A entrada mínima exigida pelos bancos brasileiros é de 20% do valor do imóvel para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH).
Isso significa que o banco financia no máximo 80% do valor de avaliação.
Quanto maior a entrada, menores serão as parcelas e o total de juros pagos. Além disso, uma entrada maior pode resultar em uma taxa de juros menor na proposta final.
Como usar o FGTS na entrada do financiamento
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado como parte ou totalidade da entrada, desde que o comprador atenda alguns requisitos:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (consecutivos ou não)
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde trabalha ou reside
- Não ter utilizado o FGTS para compra de imóvel nos últimos 3 anos
- O imóvel deve ser residencial urbano destinado à moradia do comprador
💡 No simulador, use o slider de entrada para ver como diferentes valores de entrada afetam diretamente o valor da parcela e o total de juros. Inclua o saldo do FGTS no valor de entrada para ter uma simulação mais precisa.
Financiamento imobiliário ou consórcio: qual vale mais a pena?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes de quem está planejando comprar um imóvel. A resposta depende do seu perfil, da sua urgência e da sua situação financeira.
Além do Nosso Simulador de Financiamento Imobiliário temos outras calculadoras como a Consórsio Vs Financiamento Vs Compra à Vista para te ajudar a tomar esta decisão.
Financiamento imobiliário
No financiamento, você recebe o crédito imediatamente, compra o imóvel e paga parcelas mensais ao banco — que incluem amortização, juros e seguros obrigatórios.
A principal vantagem é a posse imediata do imóvel. A principal desvantagem é o custo dos juros, que pode dobrar o valor total pago ao longo de 30 anos.
Consórcio imobiliário
No consórcio, você entra em um grupo de compradores e paga parcelas mensais sem juros — apenas com taxa de administração. A carta de crédito é sorteada mensalmente ou pode ser antecipada com um lance.
O custo total é significativamente menor do que no financiamento, mas não há garantia de quando você será contemplado.
💡 Quer ver a comparação em números? Use o botão “Saiba mais” na calculadora para conhecer o consórcio imobiliário como alternativa ao financiamento.
Perguntas frequentes sobre o simulador de financiamento imobiliário - FAQs
Quanto fica R$ 300.000 financiado pela Caixa?
Com R$ 300.000 financiados pela Caixa Econômica Federal à taxa de 10,99% ao ano, pelo prazo de 30 anos, a primeira parcela no sistema SAC fica em torno de R$ 2.761 e a última em torno de R$ 672. No sistema Price, a parcela fixa é de aproximadamente R$ 2.185. Use o simulador acima para ver os valores exatos com a sua entrada.
Quanto fica um financiamento de 200 mil pela Caixa?
Financiando R$ 200.000 com a Caixa à taxa de 10,99% ao ano em 30 anos, a primeira parcela no SAC fica em torno de R$ 1.841 e a última em torno de R$ 448. No Price, a parcela fixa é de aproximadamente R$ 1.457. Ajuste o slider de entrada no simulador para calcular com o valor que você tem disponível.
Como simular financiamento imobiliário?
Para simular um financiamento imobiliário você precisa de quatro informações: valor do imóvel, valor da entrada (mínimo 20%), prazo desejado (até 35 anos) e a taxa de juros. O simulador do Ghar já traz as taxas atualizadas dos principais bancos e calcula automaticamente as parcelas no SAC e no Price, além do total pago e do comprometimento de renda.
Qual a renda mínima para financiar um imóvel de R$ 500.000?
Com 20% de entrada (R$ 100.000), o valor financiado é de R$ 400.000. Pela taxa da Caixa (10,99% a.a.) em 30 anos, a primeira parcela no SAC fica em torno de R$ 3.680. Como os bancos limitam a 30% da renda, a renda mínima exigida seria de aproximadamente R$ 12.267 por mês — valor que pode ser composto entre duas ou mais pessoas.
Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?
Sim, na maioria dos casos. Cada real amortizado antecipadamente reduz o saldo devedor e os juros futuros. No SAC, a amortização reduz o número de parcelas ou o valor das parcelas restantes. No Price, reduz o prazo. A amortização é especialmente vantajosa nos primeiros anos do contrato, quando a maior parte da parcela ainda vai para os juros. O FGTS também pode ser usado para amortizar o saldo devedor anualmente.
Qual o melhor banco para financiamento imobiliário em 2026?
Em maio de 2026, a Caixa Econômica Federal oferece a menor taxa referencial: 10,99% ao ano, seguida do Banco do Brasil (11,49%), Bradesco (11,75%), Itaú (11,99%) e Santander (12,25%). A melhor taxa para você pode variar conforme seu relacionamento bancário e score de crédito. Use o simulador e solicite propostas formais antes de decidir.
É possível financiar 100% do imóvel?
Na grande maioria dos casos, não. Os bancos brasileiros financiam no máximo 80% do valor do imóvel. A entrada mínima é de 20%, que pode ser parcialmente coberta pelo FGTS. Existem exceções em programas como o Minha Casa Minha Vida, onde famílias de baixa renda podem ter acesso a condições diferenciadas.
O que é o CET no financiamento imobiliário?
O Custo Efetivo Total (CET) representa o custo real do financiamento, incluindo não apenas os juros nominais, mas também seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas administrativas e outros encargos. O CET sempre será maior que a taxa de juros divulgada. Ao comparar propostas, sempre peça o CET anual de cada banco.
Como funciona um financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito em que o banco paga o imóvel para você e você devolve esse valor em parcelas mensais acrescidas de juros, seguros obrigatórios e tarifas. O prazo pode chegar a 35 anos. O imóvel fica alienado fiduciariamente ao banco como garantia — ou seja, juridicamente ele só é 100% seu após a quitação.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Os dois principais sistemas no Brasil são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que atende imóveis de até R$ 1,5 milhão com uso do FGTS e taxas reguladas, e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), sem limite de valor e com taxas negociadas livremente com o banco. Para a maioria dos compradores de imóveis residenciais, o SFH é o mais acessível e vantajoso.
O que é SFH?
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é a modalidade de financiamento regulada pelo governo federal, criada para facilitar a compra da casa própria. Permite o uso do FGTS, tem teto de taxa de juros de 12% ao ano e financia imóveis de até R$ 1,5 milhão. É a modalidade usada pela maioria dos financiamentos residenciais no Brasil.
O que é SFI?
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não tem limite de valor do imóvel nem teto de taxa de juros — as condições são negociadas diretamente com o banco. Não permite uso do FGTS. É utilizado principalmente para imóveis de alto padrão, imóveis comerciais e situações em que o valor ultrapassa o teto do SFH.
Posso financiar um imóvel com mais de uma pessoa?
Sim. A composição de renda é permitida pelos bancos e é uma estratégia comum para atingir a renda mínima exigida. Você pode compor renda com cônjuge, companheiro, familiares ou até amigos. Todos os participantes passam pela análise de crédito e constam no contrato. O percentual de comprometimento de 30% é calculado sobre a soma da renda de todos.
Como funciona a correção monetária pelo INCC e IGP-M?
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) corrige o saldo devedor de imóveis comprados na planta durante o período de obras — antes da entrega das chaves. Já o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é usado historicamente em contratos de aluguel, mas raramente em financiamentos novos. Em financiamentos bancários tradicionais pós-obra, a correção é feita pela TR (Taxa Referencial) ou por índices como o IPCA, conforme o contrato.
Posso financiar dois imóveis ao mesmo tempo?
Sim, desde que sua renda suporte o comprometimento de ambas as parcelas dentro do limite de 30%. No SFH, só é possível ter um financiamento ativo por vez usando o FGTS. No SFI, não há essa restrição. Os bancos avaliarão seu score, histórico e capacidade de pagamento para os dois contratos simultaneamente.
Esperamos que o Simulador de Financiamento Imobiliário tenha te ajudado!
