Simulador de Imóvel na Planta
Simulador de Imóvel na Planta: Calcule o sinal, as parcelas durante a obra, o impacto do INCC e o financiamento pós-chaves — tudo em uma simulação completa e grátis.
O que é e como funciona o simulador de imóvel na planta
Informe o valor do imóvel
para iniciar a simulação
Comprar um imóvel na planta envolve muito mais do que assinar um contrato e esperar as chaves.
Existem três fases financeiras distintas — e a maioria dos compradores só descobre isso depois de já estar comprometido.
O Simulador de Imóvel na Planta da Ghar é a única ferramenta que mostra as três fases juntas, em tempo real:
- Sinal na assinatura — o valor pago no ato do contrato, geralmente de 5% a 10% do VGV
- Parcelas durante a obra — pagas diretamente à construtora, sem juros, mas corrigidas mensalmente pelo INCC
- Financiamento pós-chaves — o saldo devedor corrigido, financiado pelo banco em SAC ou Price por até 35 anos
Preencha o valor do imóvel acima e ajuste os sliders para ver, em segundos, exatamente quanto você vai pagar em cada fase.
Como funciona o pagamento de um imóvel na planta: as 3 fases
Entender as fases é o primeiro passo para tomar uma decisão financeira segura. Veja como o dinheiro sai do seu bolso do primeiro dia até a última parcela do banco.
Fase 1 — Sinal: o pagamento na assinatura do contrato
O sinal (também chamado de “ato”) é o primeiro desembolso. Ele é pago no momento da assinatura do Contrato de Compra e Venda com a incorporadora e, na maioria dos empreendimentos, representa entre 5% e 15% do VGV (Valor Geral de Venda).
O sinal funciona como confirmação de reserva e comprometimento.
Em geral, ele não sofre correção — você paga o valor combinado e ponto final.
É o único pagamento com valor garantido no fluxo pré-chaves.
O que fazer nessa fase: confirme no contrato se o sinal é restituível em caso de desistência e em quais condições. Essa cláusula varia muito entre incorporadoras.
Fase 2 — Parcelas durante a obra: INCC e o que ninguém te conta
Durante a obra, você paga parcelas mensais diretamente à construtora — sem banco envolvido, sem juros. Mas atenção: sem juros não significa sem correção.
Todas as parcelas pagas na fase de obra são corrigidas mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pela FGV.
Em 2026, o INCC acumulado nos últimos 12 meses ficou próximo de 5% ao ano — mas já chegou a mais de 10% em períodos de alta da construção civil.
Como o INCC funciona na prática
Imagine um imóvel de R$ 600.000 com 30% pré-chaves (R$ 180.000), sendo R$ 30.000 de sinal e R$ 150.000 distribuídos em 36 parcelas mensais de R$ 4.167.
Com INCC de 5% ao ano durante 36 meses, a última parcela não será R$ 4.167 — será aproximadamente R$ 4.887.
Uma diferença de R$ 720 por parcela.
Pequena? Em 36 meses, o acumulado chega a mais de R$ 10.000 a mais do que você planejou.
Além das parcelas mensais, o saldo devedor total — o valor que será financiado pelo banco após as chaves — também é corrigido pelo INCC durante toda a obra.
Se o saldo a financiar era R$ 420.000 no início da obra, após 3 anos com INCC de 5% ao ano ele chega a R$ 486.000. São R$ 66.000 a mais para financiar, antes mesmo de o banco entrar na história.
Atenção: o INCC não é juros — é correção monetária. Ele reflete o aumento real dos custos de materiais e mão de obra da construção civil. A construtora usa esse índice para garantir que o valor do contrato mantenha o poder de compra até a entrega.
O que a maioria dos compradores ignora sobre o INCC
- O INCC incide sobre o saldo devedor inteiro, não só sobre as parcelas pagas
- A carta de crédito do consórcio imobiliário também é corrigida pelo INCC, o que preserva o poder de compra de quem opta por essa modalidade
- Quanto mais você paga antes das chaves, menor o saldo devedor que vai pro banco — e menor o impacto total do INCC
Use o simulador acima para ver exatamente quanto o INCC vai adicionar ao seu saldo na entrega, com o índice que você mesmo escolhe.
Fase 3 — Pós-chaves: o financiamento bancário começa aqui
Após a entrega das chaves e a emissão do Habite-se, o contrato com a construtora é encerrado e o banco entra em cena.
O saldo devedor corrigido — que já foi atualizado pelo INCC durante toda a obra — é então financiado por uma instituição bancária.
É nesse momento que você escolhe:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização do principal é fixa, então as parcelas começam mais altas e diminuem todo mês até o fim do contrato. Paga menos juros no total, mas exige renda maior no início.
- Price (Tabela Price): as parcelas são fixas do início ao fim. Facilita o planejamento, mas você paga mais juros ao longo do tempo porque a amortização é lenta no começo.
SAC ou Price: qual escolher para imóvel na planta?
Para a maioria das famílias que compra na planta, o SAC tende a ser mais vantajoso por três razões:
- Você já passou anos pagando parcelas para a construtora — sua renda provavelmente cresceu nesse período
- O total de juros pagos no SAC é significativamente menor do que no Price no longo prazo
- A primeira parcela SAC costuma ser assustadora, mas cai todo mês — o Price fica pesado do mesmo jeito até o fim
Use o botão “Comparar” no simulador acima para ver as duas curvas lado a lado e decidir com números reais.
Quanto você precisa ter antes das chaves? A referência do mercado
Uma dúvida que assola quem compra na planta: qual porcentagem do imóvel precisa ser paga antes das chaves?
A resposta do mercado em 2026 é clara: a maioria das incorporadoras exige entre 25% e 35% do VGV pagos no período de obra (sinal + parcelas mensais + eventuais balões semestrais).
Alguns empreendimentos de alto padrão chegam a pedir 40%.
Por que esse patamar? Porque a construtora usa esses recursos para financiar a própria obra.
Quanto mais você paga antes da entrega, menos a incorporadora depende de capital de giro próprio — e isso se reflete em condições melhores para o comprador.
Do ponto de vista do comprador, pagar mais antes das chaves tem duas consequências:
| Cenário | Vantagem | Desvantagem |
|---|---|---|
| Pagar mais pré-chaves (35–40%) | Saldo menor para o banco, parcelas pós-chaves menores | Precisa de mais dinheiro disponível durante a obra |
| Pagar menos pré-chaves (20–25%) | Fluxo mais leve durante a obra | Saldo maior para o banco, parcelas pós-chaves mais altas e mais juros |
O simulador calcula ambos os cenários: ajuste o slider “Total pré-chaves” e veja em tempo real como a decisão impacta sua parcela pós-chaves.
Quanto o INCC realmente aumenta sua dívida? Exemplo com R$ 500.000
Para deixar o impacto do INCC completamente claro, veja um exemplo real com números concretos.
Imóvel: R$ 500.000 Pré-chaves: 30% = R$ 150.000 (sinal R$ 50.000 + parcelas obra R$ 100.000 em 36 meses) Saldo a financiar no início: R$ 350.000 INCC: 5% ao ano durante 36 meses (3 anos de obra)
| Item | Sem INCC | Com INCC 5% a.a. | Diferença |
|---|---|---|---|
| Saldo devedor na entrega | R$ 350.000 | R$ 405.500 | +R$ 55.500 |
| 1ª parcela SAC (30 anos, 11% a.a.) | R$ 4.111 | R$ 4.754 | +R$ 643/mês |
| Total de juros bancários | R$ 430.000 | R$ 498.000 | +R$ 68.000 |
| Custo total do imóvel | R$ 580.000 | R$ 653.500 | +R$ 73.500 |
Ou seja: um INCC de 5% ao ano durante 3 anos de obra pode custar mais de R$ 73.000 no custo total do imóvel — sem você ter assinado nenhum contrato de juros.
Esse é o número que o simulador torna visível antes que você tome qualquer decisão.
Como usar o simulador de imóvel na planta passo a passo
O simulador foi pensado para ser direto ao ponto. Veja o que cada campo significa e como preencher:
1. Valor do imóvel (VGV)
Informe o valor total do imóvel conforme consta na proposta da incorporadora. É o VGV — Valor Geral de Venda, antes de qualquer desconto ou negociação.
2. Sinal na assinatura
O percentual pago no ato da assinatura do contrato. Na maioria dos empreendimentos, fica entre 5% e 15%. Confira sua proposta comercial para usar o número exato.
3. Total pré-chaves
É a soma de tudo que você paga antes de receber as chaves: sinal + parcelas mensais da obra + eventuais balões. A referência de mercado está marcada no slider: 30–35% é o padrão da maioria das incorporadoras. O simulador calcula automaticamente a parcela mensal da obra como: (total pré-chaves – sinal) ÷ meses de obra.
4. Duração da obra
O prazo de construção informado no contrato. Em São Paulo, obras de médio e alto padrão costumam durar entre 24 e 48 meses. Inclua margem de segurança se quiser simular cenários de atraso.
5. INCC anual estimado
Use 5% ao ano como referência histórica conservadora. Se quiser simular um cenário mais pessimista, tente 7% ou 8%. O INCC de fevereiro de 2026 ficou em 0,34% no mês — equivalente a aproximadamente 4,1% ao ano.
6. Sistema pós-chaves: SAC, Price ou Comparar
Escolha o sistema de amortização ou use “Comparar” para ver os dois lado a lado no gráfico. A diferença no total de juros pode surpreender.
7. Prazo e taxa do financiamento
O prazo máximo é 35 anos para a maioria dos bancos. As taxas de maio de 2026 estão em torno de: Caixa Econômica ~11% a.a., Itaú ~12% a.a., Santander ~12,5% a.a. Use a taxa do banco com quem você já tem relacionamento — isso costuma reduzir a taxa.
8. Renda familiar (opcional)
Informe a renda bruta para que o simulador verifique se a parcela pós-chaves respeita o limite bancário de 30% da renda. Se ultrapassar, o banco provavelmente não aprovará o crédito sem um avalista ou garantia adicional.
Vantagens e riscos de comprar imóvel na planta
Certamente há muitas vantagens mas também alguns riscos de comprar um imóvel na planta e é isso que veremos agora.
Por que comprar na planta pode ser a melhor decisão
- Preço de lançamento: imóveis na planta costumam ser lançados com preço até 20–30% menor do que o valor de mercado na entrega — a valorização ocorre durante a obra
- Parcelas acessíveis durante a construção: sem juros bancários na fase da obra, o desembolso mensal é menor do que a parcela do financiamento
- Personalização: na maioria dos empreendimentos, é possível escolher acabamentos e até modificar plantas no início da obra
- Tempo para se organizar: você tem 2 a 4 anos para juntar mais dinheiro, quitar dívidas e preparar a documentação bancária
Os riscos que você precisa conhecer antes de assinar
- INCC acumulado pode ser expressivo: em cenários de alta da construção civil, o INCC pode superar 10% ao ano e fazer o saldo devedor crescer muito acima do esperado
- Atraso na obra: a tolerância legal é de 180 dias além do prazo contratual. Use o simulador com prazos maiores para se preparar
- Mudança na capacidade de financiamento: se sua renda cair ou seu score de crédito piorar durante a obra, o banco pode não aprovar o financiamento pós-chaves
- Risco da incorporadora: pesquise o histórico da empresa, exija patrimônio de afetação no contrato e verifique o registro do empreendimento em cartório
INCC: o que é, como é calculado e por que importa tanto
O INCC — Índice Nacional de Custo da Construção — é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getulio Vargas) e mede a variação dos custos de:
- Materiais de construção (cimento, aço, madeira, cerâmica etc.)
- Mão de obra (salários dos trabalhadores da construção civil)
- Equipamentos utilizados nas obras
A pesquisa é feita em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Salvador, Recife e Porto Alegre.
Existem três variações do índice, usadas em períodos de coleta diferentes:
- INCC-DI: pesquisado do 1º ao último dia do mês
- INCC-M: pesquisado do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência
- INCC-10: pesquisado do dia 11 ao dia 10 do mês seguinte
O contrato de compra e venda da incorporadora especifica qual dos três será usado. Leia esse campo com atenção — a diferença entre eles é pequena, mas existe.
Histórico recente do INCC
| Período | INCC acumulado |
|---|---|
| 2021 | 13,7% |
| 2022 | 8,5% |
| 2023 | 3,9% |
| 2024 | 4,8% |
| 2025 | 4,6% (estimado) |
| Média histórica (10 anos) | ~6% ao ano |
Para simulações conservadoras, use 5% a 6% ao ano. Para cenários de estresse, use 8% a 10%.
SAC ou Price para imóvel na planta: comparativo completo
Essa é uma das perguntas mais frequentes de quem está prestes a receber as chaves. A escolha do sistema de amortização impacta diretamente quanto você paga por mês e quanto paga no total.
Como funciona o SAC (Sistema de Amortização Constante)
No SAC, a amortização do principal é sempre igual — se você financia R$ 400.000 em 360 meses (30 anos), amortiza R$ 1.111 de principal todo mês.
Os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, que diminui a cada mês — por isso as parcelas são decrescentes.
Exemplo SAC — Saldo R$ 400.000, taxa 11% a.a., 30 anos:
- 1ª parcela: R$ 4.778
- Parcela no 10º ano: R$ 3.844
- Última parcela: R$ 1.121
- Total pago: R$ 702.000
- Total de juros: R$ 302.000
Como funciona o Price (Tabela Price)
Na Price, as parcelas são fixas do início ao fim. Isso acontece porque a amortização do principal começa pequena e vai crescendo — nos primeiros anos, quase tudo que você paga são juros.
Exemplo Price — Saldo R$ 400.000, taxa 11,5% a.a., 30 anos:
- Todas as parcelas: R$ 4.017 (fixas)
- Total pago: R$ 1.446.000
- Total de juros: R$ 1.046.000
Diferença real no bolso
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Mais alta | Mais baixa |
| Parcela no fim | Muito menor | Igual ao início |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Exigência de renda | Maior (no início) | Menor (e constante) |
| Melhor para | Renda crescente, longo prazo | Renda estável, previsibilidade |
Para a maioria das famílias que compra na planta — onde a entrega ocorre 2 a 4 anos após o lançamento e a renda tende a ter crescido — o SAC é o sistema mais recomendado.
O gráfico do simulador mostra essa diferença de forma visual.
Financiamento de imóvel na planta: aprovação de crédito e documentação
Um risco subestimado por quem compra na planta é a aprovação do crédito bancário no momento das chaves.
Você passa 3 anos pagando à construtora — e só na entrega o banco avalia se vai financiar o saldo devedor.
O que os bancos analisam na aprovação pós-chaves
- Renda comprovável: a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar
- Score de crédito: negativações, dívidas e protestos durante a obra podem inviabilizar o financiamento
- Comprometimento de renda atual: se você assumiu outros financiamentos durante a obra, o banco soma tudo
- Avaliação do imóvel: o banco contrata um avaliador — se o laudo for abaixo do saldo devedor, o crédito é reduzido
Como se preparar durante a obra
- Mantenha o CPF limpo — nenhuma negativação nos 3 a 5 anos anteriores à entrega
- Evite outros financiamentos de alto valor durante o período da obra
- Guarde comprovantes de renda — extratos, declaração de IR, contracheques
- Simule o financiamento com 1 ano de antecedência — procure o banco com quem pretende financiar e já vá ajustando o perfil de crédito
O campo “Renda familiar” do simulador acima verifica automaticamente se a sua parcela pós-chaves respeita o limite de 30%.
Existe alternativa ao financiamento bancário pós-chaves?
Sim — e é uma alternativa que cresce rápido no Brasil: o consórcio imobiliário.
No consórcio, você não paga juros bancários. A carta de crédito é corrigida pelo INCC, preservando o poder de compra — e pode ser usada exatamente como pagamento à vista para o saldo devedor na entrega das chaves.
A diferença de custo entre financiar o saldo com um banco (pagando 11% a.a. por 30 anos) e quitá-lo com uma carta de consórcio pode chegar a R$ 300.000 ou mais dependendo do valor do imóvel.
Se você está nos primeiros anos de uma compra na planta, vale calcular se é possível ser contemplado no consórcio antes da entrega das chaves — e usar a carta para quitar o saldo com a construtora.
Perguntas frequentes sobre imóvel na planta
O INCC aumenta minha dívida total?
Sim. O INCC corrige tanto as parcelas mensais que você paga durante a obra quanto o saldo devedor que será financiado pelo banco na entrega. Isso significa que, em uma obra de 3 anos com INCC de 5% ao ano, o saldo que vai para o banco é aproximadamente 16% maior do que o saldo original — antes de qualquer juro bancário.
Quanto preciso ter antes das chaves de um imóvel na planta?
A referência do mercado brasileiro em 2026 é de 25% a 35% do VGV pagos antes das chaves — distribuídos em sinal na assinatura e parcelas mensais durante a obra. Algumas incorporadoras de alto padrão exigem até 40%. Use o simulador para calcular o valor exato das suas parcelas mensais com base no percentual exigido pela incorporadora.
O banco financia imóvel na planta diretamente?
Sim, existem dois modelos: no financiamento associativo (ou crédito associativo), o banco libera recursos para a construtora em fases conforme a evolução da obra — e você já começa a pagar parcelas ao banco durante a construção. No modelo mais comum, o financiamento só começa após a entrega das chaves, quando o banco faz a avaliação do imóvel pronto e formaliza o contrato.
SAC ou Price: qual o melhor para imóvel na planta?
Para a maioria das situações, o SAC é mais vantajoso no longo prazo — você paga menos juros no total e as parcelas diminuem ao longo dos anos. O Price pode ser preferível se você precisa de parcelas previsíveis e sua renda não deve crescer no médio prazo. Use o botão “Comparar” no simulador para ver os dois sistemas com os seus próprios números.
O que é o Habite-se e por que ele importa para o financiamento?
O Habite-se é o documento emitido pela prefeitura que certifica que a obra foi concluída dentro das normas e está apta para ser habitada. Sem o Habite-se, nenhum banco libera o financiamento. A entrega das chaves só pode ocorrer após a averbação do Habite-se no Cartório de Registro de Imóveis.
O que é patrimônio de afetação e por que devo exigir?
O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico que separa o patrimônio do empreendimento dos demais bens da incorporadora. Se a empresa falir durante a obra, os recursos da construção ficam protegidos e a obra pode continuar. Exija patrimônio de afetação em contrato — é sua maior proteção em caso de problemas financeiros da incorporadora.
Posso usar FGTS no pagamento de imóvel na planta?
Sim. O FGTS pode ser usado de três formas: para amortizar o saldo devedor no momento das chaves, para pagar parte da entrada diretamente à incorporadora, ou para reduzir as parcelas do financiamento bancário pós-chaves. As regras incluem ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada e não possuir outro imóvel financiado pelo SFH.
Como saber se a parcela pós-chaves cabe no meu orçamento?
Use o campo “Renda familiar” do simulador: ele calcula automaticamente o comprometimento de renda e sinaliza se a parcela está dentro do limite de 30% aceito pelos bancos. Se o alerta aparecer em vermelho, você tem duas opções: aumentar o percentual pago antes das chaves (reduzindo o saldo a financiar) ou ampliar o prazo do financiamento.
Por que usar o Simulador de Imóvel na Planta da Ghar
Existem outros simuladores disponíveis na internet.
A diferença do simulador Ghar está em quatro aspectos:
1. Fluxo completo em 3 fases: a maioria das ferramentas simula apenas o financiamento pós-chaves. O simulador Ghar mostra o sinal, as parcelas da obra e o financiamento juntos — como acontece na realidade.
2. INCC aplicado corretamente: o INCC incide sobre o saldo devedor inteiro, não apenas sobre as parcelas. O simulador calcula isso de forma precisa, com o índice que você mesmo define.
3. Comparação SAC vs Price no mesmo gráfico: você vê as duas curvas — parcela da obra, parcela SAC e parcela Price — em uma linha do tempo contínua, do sinal à última parcela do banco.
4. Referência de mercado integrada: o aviso sobre o padrão de 30–35% pré-chaves está embutido na ferramenta, educando o comprador enquanto ele simula.
Simulação informativa. INCC estimado com base na média histórica. Taxas de financiamento referenciais de maio de 2026 — podem variar conforme perfil de crédito e relacionamento bancário. O Ghar Imóveis não é instituição financeira nem administradora de consórcio. Consulte sempre um especialista antes de assinar qualquer contrato.