Calculadora de ITBI: descubra quanto você vai pagar na compra do seu imóvel
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e informe o valor
para calcular o ITBI
Use a calculadora acima para simular o ITBI do seu município em segundos. Selecione a cidade, informe o valor do imóvel e veja o imposto exato — com isenção automática para o Minha Casa Minha Vida e comparação entre cidades.
O que é o ITBI e por que ele importa antes de fechar negócio
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por compra e venda, dação em pagamento ou arrematação em leilão.
Está previsto no artigo 156, inciso II da Constituição Federal e regulamentado pelo Código Tributário Nacional.
Na prática, ele representa um dos maiores custos “invisíveis” da compra de um imóvel.
Quem está comprando um apartamento de R$ 500.000 em São Paulo, por exemplo, precisa desembolsar R$ 15.000 só de ITBI — antes mesmo de pagar cartório e registro.
Esse valor precisa estar no bolso no dia da escritura, pois o cartório não lavra a escritura sem o comprovante de pagamento quitado.
A grande armadilha: muitas pessoas só descobrem o custo do ITBI quando o negócio já está fechado.
A nossa calculadora existe para acabar com essa surpresa.
Quem paga o ITBI — comprador ou vendedor?
Por regra geral do Código Tributário Nacional, o pagador do ITBI é o comprador (adquirente do imóvel).
O vendedor não tem obrigação legal de arcar com esse custo.
Dito isso, nada impede que vendedor e comprador negociem a divisão — especialmente em imóveis de alto valor ou em mercados mais aquecidos, onde o vendedor pode aceitar dividir o custo para fechar o negócio mais rápido.
Dica prática: inclua o ITBI na sua planilha de custos antes de fazer a oferta. Somando ITBI, emolumentos de cartório e registro, o custo total de transferência costuma ficar entre 3,5% e 5% do valor do imóvel.
Como calcular o ITBI: a fórmula correta
O cálculo do ITBI é simples na teoria:
ITBI = Base de cálculo × Alíquota do município
O que complica é definir qual é a base de cálculo correta.
Base de cálculo: valor de venda ou valor venal?
Aqui mora a principal controvérsia do ITBI no Brasil. Existem dois valores possíveis:
- Valor de transação: o preço efetivamente pago pelo comprador, declarado na escritura.
- Valor venal de referência: estimativa feita pela prefeitura, usada como base do IPTU.
Historicamente, muitas prefeituras — especialmente São Paulo — usavam o valor venal de referência quando este era maior que o valor de venda, cobrando ITBI sobre um número mais alto do que o preço real do negócio.
Em 2022, o STJ pacificou a questão no Tema Repetitivo 1.113: a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real de mercado do imóvel na data da transmissão, e a prefeitura não pode usar automaticamente o valor venal do IPTU como base.
O contribuinte tem direito de questionar administrativamente qualquer arbitramento unilateral feito pela prefeitura.
O que isso significa para você: se a prefeitura cobrar ITBI sobre um valor venal maior do que o preço que você pagou pelo imóvel, você tem respaldo jurídico para questionar a cobrança — especialmente se o preço de venda estiver em linha com o mercado.
Alíquotas por município: onde são mais altas e onde são mais baixas
A alíquota varia de cidade para cidade, pois cada município legisla o seu próprio ITBI.
Em geral, as alíquotas no Brasil ficam entre 2% e 3%, mas há casos fora desse intervalo.
| Município | Alíquota padrão (à vista) | Alíquota financiamento |
|---|---|---|
| São Paulo — SP | 3,0% | 2,0% |
| Rio de Janeiro — RJ | 3,0% | 2,0% |
| Belo Horizonte — MG | 3,0% | 2,0% |
| Curitiba — PR | 2,7% | 2,0% |
| Porto Alegre — RS | 3,0% | 2,0% |
| Niterói — RJ | 2,5% | 2,0% |
| Campinas — SP | 2,0% | 2,0% |
| Florianópolis — SC | 2,0% | 2,0% |
| Brasília — DF | 3,0% | 2,0% |
| Fortaleza — CE | 2,0% | 2,0% |
Use a calculadora de ITBI da Ghar acima para consultar a alíquota exata do seu município e simular o valor com ou sem financiamento.
ITBI no financiamento bancário: como funciona o cálculo
Quando você compra um imóvel com financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI, o ITBI é calculado de forma diferente em muitos municípios.
O que é o SFH e o SFI?
Antes de entrar no cálculo, vale entender a diferença entre as duas modalidades de financiamento imobiliário no Brasil — porque isso impacta diretamente o valor do ITBI que você vai pagar.
SFH — Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamento mais comum para quem compra imóvel residencial para morar.
Foi criado pela Lei 4.380/1964 e tem regras definidas pelo governo federal, incluindo limite máximo de taxa de juros e possibilidade de usar o FGTS na entrada ou no abatimento das parcelas.
Em 2026, o SFH financia imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão (dependendo da região e do banco), com taxas que variam entre 10,5% e 12,5% ao ano.
SFI — Sistema Financeiro Imobiliário é a modalidade usada para imóveis acima dos limites do SFH, imóveis comerciais, ou quando o comprador já usou o FGTS e não se enquadra mais nas regras do SFH.
Não tem teto de juros definido pelo governo — as taxas são negociadas livremente com o banco.
Em geral, o SFI cobre imóveis de maior valor ou uso não residencial.
Na prática: se você está comprando um apartamento para morar e o valor está dentro do limite, muito provavelmente será SFH.
Se for imóvel comercial, segundo imóvel de alto padrão ou acima do limite, será SFI.
A lógica é a seguinte: na transmissão financiada, há dois atos jurídicos distintos:
- Compra e venda — transferência da propriedade do vendedor para o comprador.
- Constituição de garantia hipotecária ou alienação fiduciária — o imóvel serve de garantia para o banco.
Vários municípios aplicam alíquotas diferentes para cada parte:
- Sobre o valor financiado pelo banco: alíquota reduzida (em geral 2%).
- Sobre a parte paga com recursos próprios (entrada): alíquota padrão do município.
Exemplo prático — São Paulo:
- Imóvel: R$ 600.000
- Entrada: R$ 120.000 (20%)
- Financiamento: R$ 480.000
- ITBI sobre a entrada: R$ 120.000 × 3% = R$ 3.600
- ITBI sobre o financiamento: R$ 480.000 × 2% = R$ 9.600
- ITBI total: R$ 13.200 (em vez de R$ 18.000 se fosse à vista)
Simule o seu cenário exato na calculadora acima, selecionando a opção “Financiamento bancário (SFH / SFI)”.
Isenção de ITBI: quem não precisa pagar
Nem toda compra de imóvel gera obrigação de pagar ITBI. Conheça as principais hipóteses de isenção e imunidade.
Minha Casa Minha Vida — Faixa 1: isenção total
Antes de falar da isenção, é importante entender o que é o Minha Casa Minha Vida — porque muita gente ouve o nome mas não sabe exatamente como funciona.
MCMV — Minha Casa Minha Vida é o principal programa habitacional do governo federal brasileiro, voltado para facilitar a compra do primeiro imóvel residencial por famílias de baixa e média renda.
O programa oferece subsídios, taxas de juros reduzidas e condições especiais de financiamento, e é operado principalmente pela Caixa Econômica Federal em parceria com bancos credenciados.
O programa é dividido em faixas de renda familiar mensal:
| Faixa | Renda familiar mensal | Benefícios principais |
|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 2.640 | Subsídio máximo + isenção total de ITBI + juros mínimos |
| Faixa 2 | Até R$ 4.400 | Subsídio parcial + alíquota de ITBI reduzida em muitos municípios |
| Faixa 3 | Até R$ 8.000 | Juros reduzidos + possibilidade de alíquota de ITBI reduzida |
Quanto maior a faixa, menor o subsídio e menores os benefícios fiscais — mas ainda assim as condições são melhores que as do mercado convencional.
O programa Minha Casa Minha Vida garante isenção total de ITBI para beneficiários da Faixa 1. A isenção está prevista na Lei Federal 11.977/2009 e se aplica em todo o território nacional, independentemente do município.
Para ter direito à isenção, o comprador precisa:
- Estar enquadrado na Faixa 1 do programa;
- Obter a declaração de enquadramento junto ao agente financeiro (Caixa Econômica Federal ou banco parceiro);
- Apresentar a documentação no cartório antes da escritura.
Faixas 2 e 3 do MCMV não têm isenção federal automática, mas muitos municípios aplicam alíquotas reduzidas para esses compradores.
A calculadora da Ghar já aplica as alíquotas específicas por faixa e município automaticamente.
Imunidade na integralização de capital (holding patrimonial)
A Constituição Federal garante imunidade de ITBI quando imóveis são transferidos para pessoas jurídicas em realização de capital social — desde que a atividade preponderante da empresa não seja compra, venda ou locação de imóveis.
Esse mecanismo é muito usado em planejamento patrimonial e holdingsfamiliares. Em 2022, o STF fixou no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado — ou seja, se o imóvel for avaliado acima do valor capitalizado, a diferença pode ser tributada.
Outras isenções municipais comuns
Cada prefeitura pode conceder isenções adicionais por lei municipal.
As mais comuns são:
- Primeiro imóvel residencial abaixo de determinado valor venal (critérios variam por município — Belo Horizonte, por exemplo, isenta imóveis com valor venal de até R$ 74.595 em 2026).
- Imóveis de interesse social dentro de programas habitacionais municipais.
- Imóveis arrematados em leilão por valores abaixo do mínimo em alguns casos específicos.
ITBI x ITCMD: qual imposto incide em herança e doação?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes e vale deixar claro:
- ITBI: incide sobre compra e venda, dação em pagamento e arrematação. É um imposto municipal.
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): incide sobre herança e doação. É um imposto estadual, com alíquotas que variam entre 2% e 8% dependendo do estado.
Se você herdou ou recebeu de doação um imóvel, não paga ITBI — paga ITCMD para o governo estadual. Se você comprou, paga ITBI para a prefeitura.
Além do ITBI: todos os custos da compra de um imóvel
O ITBI costuma ser o maior custo de transferência, mas não é o único. Veja o quadro completo que você precisa orçar:
Emolumentos do Cartório de Notas (escritura pública)
A escritura pública é necessária quando o imóvel não é financiado por banco (compra à vista, consórcio contemplado).
Os emolumentos seguem tabelas estaduais e variam por faixa de valor do imóvel. Em média, representam entre 0,4% e 0,6% do valor do negócio.
Atenção: compradores do primeiro imóvel financiado pelo SFH têm direito a 50% de desconto nos emolumentos de escritura e registro, por força da Lei 6.015/73.
Exija esse desconto no cartório — a economia pode chegar a R$ 4.000 em imóveis acima de R$ 400.000.
Registro de Imóveis
Após a escritura (ou após o banco contratar o financiamento), é preciso registrar a transmissão no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, você não é o dono legal do imóvel — apenas tem um contrato.
Os emolumentos de registro giram em torno de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel, variando por estado.
Custo total estimado na compra de imóvel
| Componente | Estimativa sobre o valor do imóvel |
|---|---|
| ITBI | 2% a 3% |
| Emolumentos de escritura | 0,4% a 0,6% |
| Registro de imóveis | 0,3% a 0,5% |
| Total aproximado | 2,7% a 4,1% |
Para um imóvel de R$ 500.000, isso representa entre R$ 13.500 e R$ 20.500 apenas em custas de transferência — sem contar avaliação bancária, despachante ou assessoria jurídica.
Passo a passo para pagar o ITBI corretamente
Entender o processo evita atrasos e custos desnecessários na compra.
1. Calcule o ITBI antes de fechar o negócio
Use a calculadora de ITBI da Ghar acima para saber exatamente quanto vai custar. Faça isso antes de assinar qualquer contrato — assim você já inclui o valor no seu planejamento financeiro.
2. Solicite a guia de pagamento na prefeitura
Acesse o portal da prefeitura do município onde o imóvel está localizado e gere a guia de ITBI.
Você precisará informar os dados do imóvel (número da matrícula, endereço, valor da transação) e os dados do comprador.
Algumas prefeituras permitem geração online; outras exigem atendimento presencial.
3. Pague antes da escritura ou do registro
O pagamento precisa ser feito antes da lavratura da escritura (compra à vista ou consórcio) ou antes da assinatura do contrato de financiamento (quando há banco).
O cartório e o banco exigem o comprovante de pagamento como condição para avançar.
4. Leve os comprovantes ao cartório
Com a guia paga, leve o comprovante junto com a certidão negativa de débitos do imóvel e demais documentos. O Cartório de Registro de Imóveis só transfere a propriedade após confirmar o pagamento do ITBI.
5. Guarde o comprovante para sempre
O comprovante de pagamento do ITBI serve como prova do custo de aquisição do imóvel na sua declaração de Imposto de Renda. Guarde-o junto com a escritura — você pode precisar dele anos depois, especialmente em caso de venda futura do imóvel.
ITBI na Grande São Paulo: o guia completo por região
A Região Metropolitana de São Paulo concentra o maior mercado imobiliário do Brasil — e também algumas das maiores variações de ITBI do país. Veja o que muda de acordo com a sub-região.
Grande ABC
As cidades do ABC Paulista (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra) praticam a alíquota padrão de 2%, abaixo dos 3% da capital.
Para quem tem flexibilidade geográfica, a diferença pode representar R$ 5.000 a menos em um imóvel de R$ 500.000.
Sub-região Oeste (Osasco, Barueri, Carapicuíba)
Barueri e Osasco são dois dos municípios com maior valorização imobiliária da RMSP nos últimos anos, especialmente pela expansão do Alphaville e do entorno da Marginal Pinheiros.
Ambas praticam alíquota de 2% — 1 ponto percentual a menos que São Paulo capital.
Baixada Santista
Santos, Guarujá, Praia Grande e São Vicente também praticam 2% de alíquota de ITBI.
Quem compra imóvel de veraneio ou moradia permanente no litoral paulista tem uma carga tributária de transferência proporcionalmente menor.
Litoral Norte
Ubatuba, Caraguatatuba, São Sebastião e Ilhabela — destinos cada vez mais procurados para segunda residência — também aplicam a alíquota de 2%.
Use o comparador de municípios da nossa calculadora para colocar duas ou mais cidades lado a lado e ver exatamente quanto você economiza de ITBI em cada cenário.
Perguntas frequentes sobre o ITBI - FAQs
O ITBI pode ser parcelado?
Em regra, não. O ITBI deve ser pago em parcela única antes da escritura ou do registro. Algumas prefeituras oferecem parcelamento em situações específicas, mas essa é a exceção, não a regra. Planeje-se para ter o valor disponível no momento da transação.
Posso financiar o ITBI junto com o imóvel?
Alguns bancos permitem incluir o ITBI e as custas cartorárias no valor financiado, dentro dos limites do crédito aprovado. Verifique com o banco antes de fechar o financiamento se essa opção está disponível para o seu perfil.
O que acontece se eu não pagar o ITBI?
Sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência do imóvel em seu nome. Você fica com um contrato, mas legalmente o imóvel ainda pertence ao vendedor. Isso gera risco jurídico significativo — qualquer dívida ou penhora do vendedor pode recair sobre o imóvel.
O ITBI incide sobre imóvel na planta?
Sim, mas o fato gerador é o registro da transmissão no Cartório de Imóveis — não a assinatura do contrato de compra na construtora. Na prática, o ITBI costuma ser pago junto com a escritura definitiva, após a entrega das chaves. Verifique o contrato e a legislação do município onde o imóvel está sendo construído.
Comprei um imóvel por doação dos meus pais. Pago ITBI?
Não. Doação não é compra e venda — o imposto que incide é o ITCMD, cobrado pelo estado onde o imóvel está localizado, com alíquotas diferentes do ITBI municipal.
Primeira compra dá desconto no ITBI?
Depende do município. Alguns concedem isenção ou redução para o primeiro imóvel residencial abaixo de determinado valor. O desconto de 50% em cartório (escritura e registro), porém, é garantido por lei federal para o primeiro imóvel financiado pelo SFH.
Por que usar a Calculadora de ITBI da Ghar Imóveis
A maioria das calculadoras de ITBI disponíveis online pede que você mesmo informe a alíquota — o que só é útil se você já souber o valor.
A calculadora da Ghar é diferente:
- 100+ municípios com alíquotas verificadas e atualizadas, incluindo toda a Região Metropolitana de São Paulo, Baixada Santista, Litoral Norte e cidades do interior.
- Isenção automática para o MCMV Faixa 1 — sem precisar conhecer a legislação.
- Três modalidades em um clique: à vista, financiamento SFH/SFI e MCMV com diferenciação por faixa.
- Comparador de municípios: veja lado a lado quanto você pagaria de ITBI em diferentes cidades, com a diferença em reais destacada.
- Detalhamento completo de custas: ITBI + emolumentos de cartório + registro, com gráfico de composição.
- Alertas inteligentes: aviso automático quando a alíquota do município está acima da média nacional ou quando o município pode usar o valor venal como base.
Tudo isso de graça, sem cadastro e sem burocracia.
Fale com um especialista Ghar antes de fechar negócio
Simular é o primeiro passo — mas cada compra tem suas particularidades.
Nossa equipe verifica a alíquota exata junto à prefeitura, orienta sobre eventuais isenções que você pode não conhecer, emite a guia e acompanha todo o processo de escritura do início ao fim.
Você não precisa descobrir surpresas no dia da assinatura.
Entre em contato com a Ghar Imóveis e garanta uma compra tranquila, sem custos inesperados.
* Alíquotas de ITBI referentes à legislação municipal vigente em maio/2026 — sujeitas a alteração por lei ordinária. Base de cálculo conforme Tema Repetitivo 1.113 do STJ: valor real de mercado na data da transmissão. Emolumentos de cartório e registro seguem tabelas estaduais e variam por município e faixa de valor. Isenção MCMV Faixa 1 prevista na Lei Federal 11.977/2009, condicionada a comprovação de enquadramento junto ao agente financeiro (Caixa Econômica Federal ou banco parceiro). Imóveis transmitidos por herança ou doação estão sujeitos ao ITCMD estadual — não ao ITBI municipal. Compradores de primeiro imóvel financiado pelo SFH têm direito a 50% de desconto nos emolumentos de escritura e registro (Lei 6.015/73). O ITBI é regulamentado pelo art. 156, II da Constituição Federal e pelos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional. O Ghar Imóveis não é administradora de consórcio nem escritório de advocacia tributária. Simulação informativa — não constitui oferta, aconselhamento jurídico ou financeiro personalizado. Consulte sempre a legislação municipal e um profissional habilitado antes de lavrar a escritura.