Como Comprar um Apartamento: Tudo o que Você Precisa Saber 2026
Como comprar um apartamento é uma das decisões financeiras mais importantes da vida — e também uma das que mais geram dúvidas.
Neste guia, você encontra o passo a passo completo, da definição do orçamento até o registro em cartório, além de tudo sobre documentação, financiamento e os erros mais comuns a evitar.
Passo a passo como comprar um apartamento em 2026
Comprar um apartamento envolve muito mais do que escolher a planta ou o bairro preferido.
É uma decisão financeira de longo prazo que passa por planejamento orçamentário, análise de documentação e escolha do tipo de financiamento.
Organizamos abaixo as sete etapas que qualquer comprador percorre, do primeiro cálculo de orçamento até o registro do imóvel em cartório.
1. Defina seu orçamento e sua capacidade de pagamento
O primeiro passo é entender quanto você pode gastar sem comprometer o orçamento mensal.
Bancos costumam aceitar parcelas de financiamento de até 30% da renda familiar bruta, mas vale simular cenários diferentes antes de sair procurando imóveis.
👉 Use a Calculadora de Poder de Compra da Ghar para descobrir a faixa de valor de imóvel compatível com sua renda.
2. Escolha a região e o tipo de imóvel
Com o orçamento definido, é hora de decidir onde morar.
Leve em conta proximidade do trabalho, acesso a metrô e transporte público, infraestrutura de comércio e saúde, e o potencial de valorização da região.
Também vale decidir entre apartamento pronto ou na planta, já que cada opção tem prazos e riscos diferentes.
3. Visite os imóveis e compare as opções
Nenhuma foto substitui a visita presencial.
Observe a incidência de luz natural, o estado de conservação das áreas comuns, o barulho da rua e da vizinhança, e converse com moradores sempre que possível.
Anote pontos positivos e negativos de cada imóvel visitado para comparar depois com calma.
4. Analise a documentação do imóvel e do vendedor
Antes de fechar negócio, confira a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, certidões negativas de débitos (IPTU e condomínio) e certidões pessoais do vendedor.
Esse cuidado evita comprar um imóvel com pendências judiciais ou financeiras.
5. Negocie e formalize a proposta: Como Comprar um Apartamento
Com o imóvel escolhido e a documentação em ordem, é hora de negociar preço, forma de pagamento e prazos.
A proposta costuma ser formalizada por escrito, com sinal de negociação, antes da assinatura do contrato definitivo.
6. Assine o contrato e formalize o financiamento
Se a compra for financiada, o banco fará a avaliação do imóvel e a análise de crédito antes de liberar o valor.
Depois da aprovação, é assinado o contrato de compra e venda (ou financiamento direto com a instituição financeira).
7. Registro em cartório e entrega das chaves
A etapa final é o registro da escritura no cartório de imóveis, que efetivamente transfere a propriedade para o comprador.
Só depois do registro (e da quitação do ITBI) o imóvel passa a ser oficialmente seu.
Documentação necessária para comprar um apartamento
A lista de documentos de como comprar um apartamento varia um pouco conforme o tipo de compra (à vista, financiada ou na planta), mas alguns itens são exigidos em praticamente todas as transações.
Documentos do comprador: RG e CPF, comprovante de renda, comprovante de estado civil e comprovante de residência.
Documentos do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação de condomínio.
Documentos do vendedor: RG, CPF, certidões negativas cíveis, trabalhistas e de protestos.
👉 Veja também outros guias completos sobre compra de imóveis da Ghar.
Como funciona o financiamento imobiliário
A maioria dos brasileiros compra o primeiro apartamento com ajuda de financiamento imobiliário.
Entender as opções disponíveis ajuda a escolher a que melhor se encaixa no seu perfil financeiro.
Financiamento pela Caixa e outros bancos (SBPE)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) permite financiar imóveis residenciais com taxas de juros reguladas, geralmente pela Caixa Econômica Federal, mas também oferecido por bancos privados.
As condições (taxa, prazo e valor máximo financiável) variam conforme o banco e o perfil do comprador — por isso vale simular em mais de uma instituição.
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Como usar o FGTS na compra do imóvel
O FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou quitar parte das parcelas, desde que o imóvel seja residencial, esteja no município onde você mora ou trabalha e você não tenha outro financiamento ativo pelo SFH.
👉 Calcule quanto do seu FGTS pode entrar na conta com a Calculadora de FGTS + Entrada da Ghar.
Consórcio imobiliário: uma alternativa ao financiamento
O consórcio imobiliário não cobra juros, apenas taxa de administração, mas depende de contemplação (por sorteio ou lance) para liberar a carta de crédito.
É uma opção interessante para quem tem prazo mais flexível para comprar.
Quanto custa comprar um apartamento além do valor anunciado
Além do valor do imóvel, é preciso reservar uma parte do orçamento para custos de transação, que costumam somar entre 4% e 6% do valor do imóvel.
ITBI: Como Comprar um Apartamento
Na cidade de São Paulo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) tem alíquota de 3% sobre o valor de transmissão ou o valor venal de referência, o que for maior.
O imposto é obrigação do comprador e precisa ser quitado antes do registro em cartório.
👉 Simule o valor exato com a Calculadora de ITBI da Ghar.
Escritura e registro em cartório
A lavratura da escritura e o registro da matrícula no cartório de imóveis também têm custo, calculado com base no valor do imóvel segundo a tabela do estado de São Paulo.
Corretagem e outras taxas: Como Comprar um Apartamento
Quando há intermediação de corretor, a comissão de corretagem costuma ficar em torno de 6% do valor do imóvel, paga em geral pelo vendedor.
Em lançamentos, pode haver ainda taxas de análise de crédito e avaliação do imóvel cobradas pelo banco.
Erros comuns na hora de comprar um apartamento
A maioria dos problemas na compra de um imóvel não vem de má sorte, mas de etapas puladas por pressa ou desconhecimento.
Como Comprar um Apartamento: veja os erros mais frequentes e como evitá-los.
Não considerar os custos extras no orçamento
Muitos compradores planejam apenas a entrada e a parcela do financiamento, e são pegos de surpresa pelo ITBI, escritura, registro e corretagem — custos que juntos podem somar 4% a 6% do valor do imóvel.
Inclua essa reserva no orçamento desde o início.
Visitar o imóvel em um único horário: Como Comprar um Apartamento
Um apartamento silencioso às 10h da manhã pode ser barulhento às 19h, no horário de pico do trânsito.
Sempre que possível, visite em horários diferentes (dia útil e fim de semana, manhã e noite) antes de decidir.
Pular a análise da documentação por pressa
Fechar negócio rápido demais, sem conferir a matrícula atualizada e as certidões do imóvel e do vendedor, é um dos erros mais caros de reverter depois.
A pressa do mercado aquecido não deve substituir esse cuidado básico.
Por isso esta é uma das importantes coisas para checar em como comprar um apartamento.
Não simular o financiamento em mais de um banco
Taxas de juros e condições de aprovação variam bastante entre instituições.
Comparar pelo menos duas ou três simulações pode significar milhares de reais de diferença ao longo do contrato.
👉 Comece pela Simulador de Financiamento Imobiliário da Ghar antes de procurar o banco.
Ignorar o histórico da construtora em compras na planta
Antes de comprar um apartamento na planta, pesquise empreendimentos anteriores da mesma incorporadora: cumpriram o prazo de entrega?
Há reclamações recorrentes sobre acabamento ou pós-obra?
Esse histórico diz mais sobre o risco real do que a qualidade do material de divulgação do lançamento.
Não verificar o CPF e o score de crédito antes de procurar financiamento
Descobrir uma pendência no CPF só na hora da análise de crédito atrasa todo o processo — às vezes a ponto de perder o imóvel escolhido.
Confira sua situação com antecedência e regularize eventuais pendências antes de iniciar a busca.
Comprar na planta ou pronto: qual escolher
Cada opção tem vantagens diferentes, e a melhor escolha depende do seu prazo, perfil de risco e urgência para se mudar. Vamos aos detalhes de como comprar um apartamento.
Apartamento na planta ou em construção
O imóvel na planta costuma ter preço de entrada mais baixo e condições de pagamento facilitadas durante a obra, com valorização ao longo da construção.
Em compensação, exige mais paciência e atenção ao prazo de entrega da construtora — vale acompanhar o andamento da obra periodicamente.
👉 Veja os lançamentos disponíveis em São Paulo ou os imóveis já em construção, com obra em andamento e prazo de entrega mais próximo.
👉 Simule as parcelas de um imóvel ainda em construção com o Simulador de Imóvel na Planta da Ghar.
Apartamento pronto: Como Comprar um Apartamento
O imóvel pronto permite mudança imediata e visita presencial completa antes da compra — você vê exatamente o que está levando, sem depender de maquete ou apartamento decorado.
Costuma exigir financiamento com parcelas mais altas desde o início, já que não há entrada diluída ao longo da obra.
👉 Confira as opções de apartamentos prontos para morar disponíveis agora.
Quem pode financiar a compra de um apartamento
Nem todo comprador se qualifica automaticamente para financiamento — os bancos avaliam um conjunto de critérios antes de aprovar o crédito.
Idade: a maioria dos bancos exige que a soma da idade do comprador com o prazo do financiamento não ultrapasse 80 a 105 anos, dependendo da instituição.
Renda comprovada: a parcela do financiamento costuma ser limitada a cerca de 30% da renda familiar bruta comprovada — por isso autônomos e informais podem precisar de documentação alternativa (declaração de IR, extratos).
CPF regularizado e score de crédito: pendências no CPF ou score muito baixo podem atrasar ou impedir a aprovação.
Vale consultar sua situação antes de iniciar a busca pelo imóvel.
Não ter outro financiamento ativo pelo SFH: quem já tem um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação pode ter restrições para financiar um segundo imóvel pelas mesmas condições.
Simulação prática: quanto custa comprar um apartamento de R$ 600 mil
Para tornar os números mais concretos, veja um exemplo ilustrativo de compra financiada de um apartamento de R$ 600 mil em São Paulo, com entrada de 20%.
Valor do imóvel: R$ 600.000
Entrada (20%): R$ 120.000
Valor financiado: R$ 480.000
ITBI (3% sobre o valor): aproximadamente R$ 18.000
Escritura e registro em cartório: variável conforme a tabela vigente
Corretagem (em geral paga pelo vendedor): não entra no orçamento do comprador na maioria dos casos
Somando ITBI e taxas de cartório, é comum reservar entre R$ 24.000 e R$ 36.000 além da entrada só em custos de transação — por isso esse valor precisa constar no planejamento desde o primeiro passo.
👉 Os valores acima são apenas ilustrativos.
Faça a simulação exata do seu caso na Calculadora de ITBI e no Simulador de Financiamento Imobiliário da Ghar.
Como escolher a imobiliária ou o corretor certo
A escolha de quem vai te acompanhar na compra faz diferença tão grande quanto a escolha do imóvel em si.
Procure um corretor com registro ativo no CRECI, peça referências de clientes anteriores e avalie se ele conhece de verdade a região onde você quer comprar — não só o portfólio de imóveis disponíveis, mas a infraestrutura, mobilidade e potencial de valorização do bairro.
Uma imobiliária com atuação consolidada em São Paulo tende a oferecer maior variedade de opções, suporte durante toda a negociação e acompanhamento até o registro do imóvel — reduzindo a chance de você lidar sozinho com imprevistos na documentação ou no financiamento.
Pronto para encontrar o seu apartamento
Como Comprar um Apartamento: com o passo a passo, a documentação, o financiamento e os custos extras mapeados, o próximo passo é conhecer as opções disponíveis no mercado.
👉 Veja todas as opções de apartamentos à venda em São Paulo e encontre o imóvel que combina com o seu momento e o seu orçamento.
Quanto de entrada preciso dar para comprar um apartamento?
A entrada mínima varia conforme o banco e o tipo de financiamento, mas costuma ficar entre 20% e 30% do valor do imóvel.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menor o total de juros pago ao longo do contrato.
Posso usar o FGTS para dar entrada no apartamento?
Sim, desde que o imóvel seja residencial, esteja no município onde você mora ou trabalha há pelo menos um ano, e você não tenha outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação.
Quanto tempo demora todo o processo de comprar um apartamento?
Em uma compra à vista, o processo pode levar poucas semanas.
Com financiamento bancário, entre a análise de crédito, avaliação do imóvel e assinatura do contrato, o prazo costuma ficar entre 30 e 60 dias.
Preciso contratar um corretor para comprar um apartamento?
Não é obrigatório, mas um corretor de imóveis registrado ajuda a negociar condições, avaliar a documentação e evitar armadilhas comuns do processo, especialmente para quem está comprando o primeiro imóvel.
É mais seguro comprar um apartamento na planta ou pronto?
Os dois têm riscos diferentes.
Na planta, o principal risco é atraso na entrega da construtora — por isso vale pesquisar o histórico da incorporadora.
No imóvel pronto, o cuidado maior é com a documentação e o estado real de conservação.
Quanto custa o ITBI em São Paulo?
Na capital paulista, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor de transmissão do imóvel ou o valor venal de referência da Prefeitura, o que for maior.
O imposto precisa ser pago antes do registro da escritura em cartório.
Dá para financiar 100% do valor de um apartamento?
Na maioria dos bancos, não.
O financiamento imobiliário tradicional costuma cobrir entre 70% e 80% do valor do imóvel, sendo o restante pago como entrada — que pode incluir o uso do FGTS.
Posso comprar um apartamento com o nome sujo (CPF com pendências)?
Depende do tipo de pendência.
Restrições simples em nome de terceiros costumam ser aceitas, mas dívidas em seu próprio CPF, principalmente as registradas em cartório de protesto, costumam impedir a aprovação do financiamento.
O ideal é regularizar a situação antes de iniciar a busca pelo imóvel.
Preciso ter um score de crédito alto para financiar um apartamento?
Um score mais alto facilita a aprovação e pode resultar em taxas de juros melhores, mas não é o único critério avaliado — renda comprovada, histórico de pagamento e relação entrada/valor financiado também pesam na análise de cada banco.
O corretor de imóveis cobra do comprador ou do vendedor?
Na grande maioria das transações no Brasil, a comissão de corretagem é paga pelo vendedor, calculada sobre o valor de venda do imóvel.
O comprador normalmente não arca com esse custo diretamente.
